Когда могут изъять единственное жилье

Подготовлено совместно с финансовым порталом mrcredits

Тема изъятия единственного жилья вызывает множество вопросов и опасений у кредитных заемщиков, столкнувшихся с финансовыми трудностями. Несмотря на то, что закон защищает права граждан на проживание, в некоторых случаях кредиторы все же могут претендовать на недвижимость, которая является единственным местом проживания должника.

Это происходит в следующих случаях:

• объект находится в залоге у банка;
• должник пытался совершить незаконные махинации с жильем после образования долга (продать его, подарить и т. д);
• площадь объекта превышает нормы жилой площади, установленные в регионе.

При этом единственную комнату в коммунальной квартире изъять в счет погашения задолженности нельзя.

Как обстояло дело в прошлом

Раньше ипотека была менее распространена, поэтому у многих семей была всего одна квартира. Нередко в ней проживало сразу несколько поколений. Поэтому изъять такой объект суды были не вправе. Однако должник имел право самостоятельно его продать для погашения имеющихся задолженностей. Суд не мог обязать его сделать это.

Что теперь

В 2021 году Конституционный суд постановил, что запрет на реализацию единственного жилья может быть оспорен. Нижестоящие инстанции вправе самостоятельно принимать решение по каждому конкретному делу.

Когда единственное жилье может быть реализовано

Это возможно в следующих случаях:

• у должника и членов его семьи имеется иное жилье;
• доказано, что должник совершал махинации — например, продал несколько квартир, чтобы приобрести текущую, которая стала единственной;
• кредитор готов предоставить другую недвижимость, соответствующую нормам по жилой площади.

В последнем случае жилье должно располагаться в том же населенном пункте, что и старый объект, который планируется продать через торги, или хотя бы в том же регионе.

Как это работает

В качестве примера можно привести условного должника, проживающего в Москве. Согласно законодательству, норма жилой площади для одного человека в столице— 18 кв. м, а для семьи из двух человек — 44 кв. м. При этом должник проживает один в 3-комнатной квартире площадью 100 кв. м. В таком случае суд вправе вынести решение о реализации этого объекта. На вырученные средства должнику приобретается другое жилье меньшей площади, но соответствующей нормам законодательства. Оставшаяся сумма направляется на погашение задолженности перед банком.

Также обременения на объект могут быть наложены при прохождении процедуры банкротства. В таком случае должнику могут запретить некоторые операции с недвижимостью — например, ее продажу или дарение — без соответствующего разрешения от банка.

Возможно ли изъятие единственного жилья без предоставления другого

Такое происходит, только если недвижимость находится в залоге — например, по крупному потребительскому кредиту или ипотеке.

Можно ли избежать ареста жилья из-за долгов

Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• должник имеет постоянную регистрацию в объекте и может предоставить документальные доказательства длительного проживания в нем;
• в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или иждивенцы;
• недвижимость имеет низкую рыночную стоимость, недостаточную для погашения большей части задолженности;
• у должника отсутствует другое жилье и имущество, которое можно реализовать.

Каждое дело рассматривается судом в индивидуальном порядке. Если должнику удастся доказать, что, например, даже после продажи объекта он не сможет исполнить финансовые обязательства перед банком, ему удастся сохранить недвижимость.