Где заработать: лучшие города России для сдачи жилья в аренду

В России аналитики составили рейтинг 40 ключевых региональных рынков России по доходности жилья, посчитали среднюю ставку аренды, срок окупаемости инвестиций и выяснили, что выгоднее: открыть банковский вклад или купить недвижимость под сдачу.

Быть рантье выгоднее всего в Астрахани, где средняя доходность аренды составляет 10,6%. Минимальную доходность получают столичные инвесторы — в среднем 5,5% годовых.

700 тысяч рублей в год — именно столько в среднем ежегодно платит столичный арендатор. Наименее затратно снимать жилье в Пензе — всего 148 тыс. рублей в год. По крупным городам России годовая аренда обходится в среднем в 258 тыс. рублей.

Жилье дорожает быстрее аренды: в 2019 году средняя стоимость квартиры на вторичном рынке по России увеличилась на 8,1%, ставка аренды — на 4,1%.

Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем составляет 7,8% годовых, а у держателя рублевого депозита — 5,8%. Исключение — Москва, где доходность аренды (5,5%) ниже средней ставки по вкладу.

Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019 году — 7,8%, прокомментировали в компании «Циан», проведшей исследование.

Средняя окупаемость квартиры — 13 лет. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Москве (18 лет). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2017 году, он составляет порядка 12,5 лет, в 2018 году — 12,6 лет.

В рейтинге доходности аренды учитывались города с численность населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Севастополь и Симферополь, Московская и Ленинградская области. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир на вторичном рынке и арендную ставку за последние три года.

I. Астраханская недвижимость самая выгодная для сдачи в аренду

Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду по РФ составляет 7,8%. Однако показатель отличается в два раза, в зависимости от конкретного города. Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду — в Астрахани (10,6%), Челябинске (9%) и Новокузнецке (8,9%), Воронеже (8,9%) и Омске (8,9%). Это связано с относительно невысокой стоимостью жилья при средних по стране арендных ставках.

Наименьшую доходность получают рантье в Москве (5,5%), Казани (6,3%), Владивостоке (6,4%), Пензе (6,5%) и Сочи (6,6%). В этих городах рантье имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью рантье. За исключением Пензы, все города с наименьшими показателями входят в десятку локация с самой дорогой недвижимостью. Именно высокий уровень первоначальных инвестиций снижает доходность от сдачи квартиры.

II. Годовая аренда московской квартиры обходится в среднем в 700 тысяч рублей

Столичная недвижимость имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду. Однако в абсолютных величинах именно в Москве рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 704 тыс. рублей. С большим отставанием идут Сочи (528,9 тыс. рублей) и Санкт-Петербург, где рантье зарабатывают в среднем полмиллиона рублей в год. Аналитики Циан отмечают, что именно в данных городах наблюдается большой приток мигрантов, в результате арендные ставки — самые высокие по стране.

В число самых дорогих городов для аренды также вошел Владивосток (аренда жилья обойдется в среднем в 377 тыс. рублей в год. Эксперты Циан связывают высокую ставку с выходом на рынок аренды квартир с качественным ремонтом в недавно сданных новостройках. Среди лидеров также Московская область (364 тыс. рублей в год).

Меньше всего зарабатывают рантье в Пензе (148 рублей в год), Кирове (154 тыс. рублей), Ульяновске (164 тыс. рублей), Тольятти (166 тыс. рублей) и Оренбурге (174 тыс. рублей). Речь идет о «депрессивных» регионах с сокращением объемов производства, рабочих мест и как следствие — численности населения из-за миграции в другие города.

В среднем же по стране годовая арендная ставка составляет 258 тысяч рублей. В 2018 году расходы были на 10 тысяч рублей меньше (248 тыс.), в 2017 году — 239 тыс. рублей. Таким образом, ежегодно средняя годовая ставка аренды по стране увеличивается на 10 тыс. рублей.

Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды

Средняя арендная ставка по крупным городам России составила по итогам 2019 года 21,5 тыс. рублей. За прошедшие два года показатель увеличился на 8,2%. В декабре 2017 года снять квартиру можно было в среднем за 19,9 тыс. рублей. В годовой динамике рост средней аренды составил 4,1%. Показатель увеличивается равномерно, в отличие от стоимости жилья на вторичном рынке. По подсчетам Циан, средняя цена квартиры в среднем по России достигла в конце 2019 года 3,46 млн рублей, за два года показатель вырос на 13,7%, за последний год — на 8,1%.

«Главная причина относительно невысокого роста арендной ставки по сравнению с ценами на недвижимость — снижение ипотечной ставки, — прокомментировал собкору ИА Message RU из Калининграда эксперт Алексей Попов. — Все больше потенциальных арендаторов переходят в категорию покупателей недвижимости. И в этом есть экономическая целесообразность: во многих регионах средняя ставка аренды сопоставима с ежемесячным ипотечным взносом. При сохранении тенденции к снижения ключевой ставки, рост средней аренды будет ниже, чем средней стоимости жилья».

Диапазон средней ставки аренды по крупнейшим городам варьируется от 12,3 тыс. рублей (Пенза) до 58,7 тыс. рублей (Москва). Только в пяти городах/областях (Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Владивосток, Московская область) среднемесячная аренда превышает 30 тыс. рублей.

По итогам 2019 года наибольший рост среднемесячной арендной ставки зафиксирован в Казани (+16%), Воронеже (+13%) и Ярославле (+13%). Снизились ставки аренды в Томске (-3%), Симферополе (-3%) и Пензе (-2%).

III. Сдача квартиры в аренду доходнее банковского вклада

Планомерное снижение ключевой ставки ведет к падению доходности по банковским вкладам. Альтернативным вариантом становится сдача недвижимости в аренду. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность рантье оказывается на 1,95 п.п. выше, чем банковского вкладчика. В 2018 году разница была меньше 1,24 п.п. Единственный город, в котором средняя ставка по вкладу (5,8%) выше доходности аренды (5,5%) — Москва.

Разница в доходности рублевого вклада и сдачи в аренду

Год	Средняя ставка вклада (сроком от года)*	Средняя доходность аренды	Разница, п.п.
2017	6,4%	8,2%	1,79
2018	6,8%	8,1%	1,24
2019	5,8%	7,8%	1,95

*По данным ЦБ РФ

Средняя доходность аренды по России показывает снижение: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019 году — 7,8%. Причина заключается в стабильном увеличении цен на жилье при одновременно невысоком росте арендной ставки.

IV. Средняя окупаемость квартиры — 13 лет

Арендный бизнес подразумевает серьезные инвестиции на первоначальном этапе. Прежде чем сдача жилья начнет приносить чистый доход, потребуется еще несколько лет для окупаемости объекта недвижимости. Согласно подсчетам аналитиков Циан, в среднем по России срок окупаемости жилья при сдаче в аренду составляет 13 лет. Самый высокий показатель в Москве (18 лет), Казани (15,8 лет) и Владивостоке (15,6 лет). Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Астрахани (9,5 лет), Челябинске (11,2 года) и Новокузнецке (11,2 года).

Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2017 году, он составляет порядка 12,5 лет, 2018 году — 12,6 лет.

«Квартира под аренду — пожалуй, один из самых простых и управляемых инструментов инвестиций, — заявил упомянутый Алексей Попов. — С и каждым годом, несмотря на невысокую доходность, количество рантье будет увеличиваться. Этому способствует распространение жилья с готовой отделкой от застройщика и даже меблировкой в отдельных проектах. Сдавать такую недвижимость можно сразу после получению ключей, не тратя при этом время и деньги на отделочные работы. Получают все большее распространение и апарт-отели с гарантированной доходностью для инвесторов. К тому же все больше россиян после пенсионной реформы стали задумываться над обеспечением стабильного пассивного дохода и сохранении средств. Инвестиции в квадратные метры, пожалуй, остаются один из самых надежных вариантов».

Рейтинг российских городов по доходности аренды

Город	Средняя стоимость квартиры, млн руб.	Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб.	Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб.	Доходность	Срок окупаемости, лет
Астрахань	2,32	244,9	20,4	10,6%	9,5
Челябинск	2,03	181,9	15,2	9,0%	11,2
Новокузнецк	1,97	176,4	14,7	8,9%	11,2
Воронеж	2,58	230,6	19,2	8,9%	11,2
Омск	2,19	195,2	16,3	8,9%	11,2
Ярославль	2,49	218,5	18,2	8,8%	11,4
Ленинградская область	3,33	287,7	24,0	8,6%	11,6
Екатеринбург	3,72	317,0	26,4	8,5%	11,7
Ростов-на-Дону	3,09	261,8	21,8	8,5%	11,8
Рязань	2,24	189,7	15,8	8,5%	11,8
Махачкала	2,81	236,2	19,7	8,4%	11,9
Саратов	2,14	179,6	15,0	8,4%	11,9
Тольятти	1,99	166,7	13,9	8,4%	12,0
Пермь	2,85	237,5	19,8	8,3%	12,0
Хабаровск	4,15	344,7	28,7	8,3%	12,1
Липецк	2,35	193,1	16,1	8,2%	12,2
Волгоград	2,56	207,4	17,3	8,1%	12,3
Симферополь	4,15	335,4	27,9	8,1%	12,4
Кемерово	2,31	185,7	15,5	8,0%	12,4
Ульяновск	2,05	164,3	13,7	8,0%	12,5
Краснодар	3,42	268,7	22,4	7,8%	12,7
Новосибирск	3,56	275,4	23,0	7,7%	12,9
Киров	2,02	154,3	12,9	7,6%	13,1
Иркутск	3,58	271,2	22,6	7,6%	13,2
Барнаул	2,47	186,3	15,5	7,6%	13,2
Оренбург	2,31	174,1	14,5	7,5%	13,3
Московская область	4,85	364,1	30,3	7,5%	13,3
Красноярск	3,02	224,6	18,7	7,4%	13,4
Самара	3,02	222,9	18,6	7,4%	13,6
Набережные Челны	2,62	190,4	15,9	7,3%	13,8
Ижевск	2,41	175,3	14,6	7,3%	13,8
Нижний Новгород	3,45	246,0	20,5	7,1%	14,0
Санкт-Петербург	7,01	499,7	41,6	7,1%	14,0
Севастополь	4,80	337,5	28,1	7,0%	14,2
Томск	2,72	187,9	15,7	6,9%	14,5
Тюмень	3,53	243,3	20,3	6,9%	14,5
Уфа	3,68	244,6	20,4	6,6%	15,1
Сочи	7,99	528,9	44,1	6,6%	15,1
Пенза	2,30	148,3	12,4	6,5%	15,5
Владивосток	5,89	377,1	31,4	6,4%	15,6
Казань	4,41	278,4	23,2	6,3%	15,8
Москва	12,72	704,5	58,7	5,5%	18,1