Реальный спрос на недвижимость в России за год возрос на 10% — эксперты

В России аналитики проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром.

Кimageоличество договоров долевого участия (ДДУ)снизилось за год на 2,5%. 37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета)  оценивается рост реального спроса в 2020 году на 10%.


Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).

В среднем по России, на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.

В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.

37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.

I. Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ

По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.

clip_image002

Источник: по данным Росреестра.

В 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года — 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами — покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными — их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.

clip_image004

Источник: по данным Росреестра.

II. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке

По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России, на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках, прокомментировали в Калининграде сегодня, 17 февраля 2021 года, собкору ИА Message RU в компании «Циан», проведшей исследование.

Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.

Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек

Округ

Число ДДУ

Динамика за год

Доля ФО от рынка

Число сделок на 100 тыс. жителей

Центральный ФО

263 631

-1%

35%

669

Северо-Западный ФО

133 216

-16%

17%

953

Южный ФО

86 296

0%

11%

524

Северо-Кавказский ФО

11 553

-18%

2%

117

Приволжский ФО

125 136

11%

16%

426

Уральский ФО

60 280

11%

8%

488

Сибирский ФО

65 035

-5%

9%

379

Дальневосточный ФО

18 617

-9%

2%

227

Источник: по данным Росреестра.

В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% — в Саратовской области и 66% — в Курганской.

Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.

В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).

Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).

Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году

Регионы-лидеры по приросту сделок в %

Регионы с максимальным падение сделок в %

Регион

ДДУ 2020

ДДУ 2019

Динамика за год

Регион

ДДУ 2020

ДДУ 2019

Динамика за год

1

Томская обл.

461

161

186%

Карачаево-Черкесская Респ.

1

52

-98%

2

Саратовская обл.

6 911

4 019

72%

Респ. Ингушетия

37

120

-69%

3

Курганская обл.

980

591

66%

Чеченская Респ.

148

479

-69%

4

Хакасия

1 368

906

51%

Респ. Мордовия

604

1 289

-53%

5

Ямало-Ненецкий АО

700

475

47%

Респ. Коми

1 451

2 700

-46%

6

Архангельская обл. и Ненецкий АО

8 721

6 170

41%

Респ. Саха (Якутия)

4 063

7 510

-46%

7

Орловская обл.

3 459

2 478

40%

Иркутская обл.

5 656

10 364

-45%

8

Чувашия

8 522

6 223

37%

Псковская обл.

1 290

2 310

-44%

9

Приморский край

6 703

4 933

36%

Респ. Дагестан

678

1 189

-43%

10

Белгородская обл.

2 366

1 779

33%

Респ. Марий Эл

2 370

3 910

-39%

Источник: по данным Росреестра.

III. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка

На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).

Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).

Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).

Сокращение нового предложения на рынке — не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.

Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году

Субъект

Кол-во сделок

Динамика с 2019 годом

Доля от всего рынка

Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год

Москва

111,2

6%

14,60%

2

Московская обл.

81,2

-1%

10,60%

1

Санкт-Петербург

81,1

-19%

10,60%

4

Краснодарский край

46,9

-3%

6,10%

3

Новосибирская обл.

29,1

4%

3,80%

13

Свердловская обл.

28,4

12%

3,70%

9

Ленинградская обл.

22,2

-20%

2,90%

8

Ростовская обл.

21,7

9%

2,80%

6

Респ. Татарстан

21,1

16%

2,80%

5

Тюменская обл.

17,6

9%

2,30%

7

Остальные регионы

303,3

39,70%

Источник: по данным Росреестра.

IV. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году

37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).

Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.

Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.

Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).

Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе

Регион*

Доля эскроу-счетов в сделках по региону

Респ. Ингушетия*

37

100,0%

Респ. Калмыкия*

239

91,2%

Курганская обл.*

873

89,1%

Томская обл.*

378

82,0%

Ямало-Ненецкий АО*

565

80,7%

Чувашская Респ. — Чувашия

6 792

79,7%

Тюменская обл.

13 582

77,1%

Амурская обл.*

630

73,9%

Оренбургская обл.

3 117

72,9%

Сахалинская обл.

969

67,3%

*Менее 1000 ДДУ за 2019 год

Источник: по данным Росреестра.

«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – прокомментировал эксперт  Алексей Попов. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.

Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».

КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ

Субъект

Кол-во ДДУ

Кол-во ДДУ

Динамика за год

Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва

Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва

2020

2019

2020

I кв.2020

Российская Федерация

763 764

783 133

-2,5%

285 331

37%

Всего по Центральному ФО

263 631

266 817

-1,2%

80 856

31%

Москва

111 176

105 170

5,7%

43 966

40%

Московская обл.

81 167

81 775

-0,7%

12 091

15%

Воронежская обл.

13 650

18 738

-27,2%

6 550

48%

Рязанская обл.

10 539

16 335

-35,5%

378

4%

Владимирская обл.

5 859

4 441

31,9%

1 441

25%

Тульская обл.

5 093

4 382

16,2%

761

15%

Брянская обл.

4 304

3 567

20,7%

1 249

29%

Ярославская обл.

4 162

4 325

-3,8%

1 553

37%

Тверская обл.

4 070

4 033

0,9%

2 540

62%

Калужская обл.

3 951

4 587

-13,9%

1 212

31%

Орловская обл.

3 459

2 478

39,6%

2 231

64%

Липецкая обл.

3 022

3 438

-12,1%

1 215

40%

Тамбовская обл.

2 918

2 779

5,0%

1 610

55%

Смоленская обл.

2 745

3 803

-27,8%

1 484

54%

Белгородская обл.

2 366

1 779

33,0%

750

32%

Ивановская обл.

1 987

2 376

-16,4%

447

22%

Курская обл.

1 709

1 427

19,8%

733

43%

Костромская обл.

1 454

1 384

5,1%

645

44%

Всего по Северо-Западному ФО

133 216

158 982

-16,2%

26 945

20%

Санкт-Петербург

81 051

99 589

-18,6%

11 152

14%

Ленинградская обл.

22 153

27 619

-19,8%

9 359

42%

Калининградская обл.

10 218

9 927

2,9%

2 384

23%

Архангельская обл. и Ненецкий АО

8 721

6 170

41,3%

299

3%

Вологодская обл.

3 864

5 251

-26,4%

1 045

27%

Респ. Карелия

3 371

4 150

-18,8%

1 376

41%

Респ. Коми

1 451

2 700

-46,3%

735

51%

Псковская обл.

1 290

2 310

-44,2%

228

18%

Новгородская обл.

1 097

1 264

-13,2%

367

33%

Мурманская обл.

0

нет сделок

0

нет сделок

Всего по Южному ФО

86 296

86 692

-0,5%

42 980

50%

Краснодарский край

46 864

48 225

-2,8%

24 036

51%

Ростовская обл.

21 736

19 908

9,2%

11 088

51%

Респ. Крым и Севастополь

7 489

8 477

-11,7%

3 855

51%

Волгоградская обл.

5 427

4 696

15,6%

2 997

55%

Респ. Адыгея

2 933

3 857

-24,0%

395

13%

Астраханская обл.

1 585

1 202

31,9%

370

23%

Респ. Калмыкия

262

327

-19,9%

239

91%

Всего по Северо-Кавказскому ФО

11 553

14 026

-17,6%

4 125

36%

Ставропольский край

8 778

9 390

-6,5%

3 828

44%

Респ. Северная Осетия — Алания

1 575

2 302

-31,6%

116

7%

Респ. Дагестан

678

1 189

-43,0%

133

20%

Кабардино-Балкарская Респ.

336

494

-32,0%

11

3%

Чеченская Респ.

148

479

-69,1%

0

0%

Респ. Ингушетия

37

120

-69,2%

37

100%

Карачаево-Черкесская Респ.

1

52

-98,1%

0

0%

Всего по Приволжскому ФО

125 136

113 019

10,7%

66 868

53%

Респ. Татарстан

21 132

18 193

16,2%

10 518

50%

Респ. Башкортостан

17 213

18 574

-7,3%

5 650

33%

Самарская обл.

14 790

13 989

5,7%

6 646

45%

Пермский край

13 415

12 785

4,9%

8 077

60%

Нижегородская обл.

10 221

8 385

21,9%

6 343

62%

Удмуртская Респ.

9 201

7 547

21,9%

4 969

54%

Чувашская Респ. — Чувашия

8 522

6 223

36,9%

6 792

80%

Пензенская обл.

7 020

5 780

21,5%

4 586

65%

Саратовская обл.

6 911

4 019

72,0%

3 768

55%

Ульяновская обл.

4 821

3 929

22,7%

2 658

55%

Кировская обл.

4 638

3 797

22,1%

2 175

47%

Оренбургская обл.

4 278

4 599

-7,0%

3 117

73%

Респ. Марий Эл

2 370

3 910

-39,4%

1 206

51%

Респ. Мордовия

604

1 289

-53,1%

363

60%

Всего по Уральскому ФО

60 280

54 435

10,7%

28 404

47%

Свердловская обл.

28 384

25 282

12,3%

7 046

25%

Тюменская обл.

17 613

16 196

8,7%

13 582

77%

Челябинская обл.

9 601

7 891

21,7%

5 268

55%

Ханты-Мансийский АО

3 002

4 000

-25,0%

1 070

36%

Курганская обл.

980

591

65,8%

873

89%

Ямало-Ненецкий АО

700

475

47,4%

565

81%

Всего по Сибирскому ФО

65 035

68 652

-5,3%

27 186

42%

Новосибирская обл.

29 149

28 107

3,7%

10 157

35%

Алтайский край

12 041

9 094

32,4%

5 327

44%

Красноярский край

12 019

15 783

-23,8%

6 763

56%

Иркутская обл.

5 656

10 364

-45,4%

2 376

42%

Кемеровская обл. — Кузбасс

2 224

1 862

19,4%

932

42%

Омская обл.

2 022

2 230

-9,3%

334

17%

Респ. Хакасия

1 368

906

51,0%

866

63%

Томская обл.

461

161

186,3%

378

82%

Респ. Алтай

95

129

-26,4%

53

56%

Респ. Тыва

0

нет сделок

0

нет сделок

Всего по Дальневосточному ФО

18 617

20 510

-9,2%

7 967

43%

Приморский край

6 703

4 933

35,9%

3 568

53%

Респ. Саха (Якутия)

4 063

7 510

-45,9%

773

19%

Хабаровский край

3 023

3 344

-9,6%

1 578

52%

Респ. Бурятия

1 637

1 499

9,2%

444

27%

Сахалинская обл.

1 440

1 610

-10,6%

969

67%

Забайкальский край

898

844

6,4%

5

1%

Амурская обл.

853

742

15,0%

630

74%

Камчатский край

0

нет сделок

0

нет сделок

Магаданская обл. и Чукотский АО

0

нет сделок

0

нет сделок

Еврейская АО

0

нет сделок

0

нет сделок

Источник: по данным Росреестра.

Ваше мнение

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

59 − 53 =

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.